《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》顯示，隨著我國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)和城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，在農(nóng)村人口比例持續(xù)減少的大背景下，我國農(nóng)村宅基地用地面積卻不降反增。造成此種狀況的原因是農(nóng)村宅基地資源未合理利用，土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重;農(nóng)民應(yīng)有的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利在現(xiàn)行制度條件下無法變現(xiàn)。

在我國，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有。長(zhǎng)期以來，對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題，尤其是向集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的流轉(zhuǎn)，我國法律和政策都采取禁止和限制的態(tài)度。2004年國務(wù)院頒布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”2007年發(fā)布的《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》中再次重申，“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。”

在堅(jiān)持農(nóng)村宅基地集體所有的前提下，探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，在當(dāng)下有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。

攢上個(gè)三年五載，壘出個(gè)磚房瓦屋。農(nóng)房積聚了農(nóng)民的半生心血，理應(yīng)可以通過合適的途徑，轉(zhuǎn)化為正當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)性收入。按照《憲法》和《民法總則》的規(guī)定，“權(quán)利法定”是公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利依法受保護(hù)的前提。同等性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利該受到法律同樣的保護(hù)。當(dāng)前，一套二三線城市居民的住房市值可達(dá)到幾十萬，而農(nóng)房卻因?yàn)榻灰浊朗芟?，沉睡在田間鄉(xiāng)野，無法華麗變現(xiàn)。城市居民住房可交易和農(nóng)村農(nóng)民住房不可交易的制度設(shè)定，造成了事實(shí)上權(quán)利的不平等，也使城市居民和農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)收入產(chǎn)生鴻溝，社會(huì)貧富差距拉大。

“沉睡中的農(nóng)房”同時(shí)造成了土地資源的浪費(fèi)，這與我國集約節(jié)約利用土地的政策不符。農(nóng)村宅基地只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)的規(guī)定一方面限制了對(duì)宅基地真正有需的主體，比如企業(yè)、城鎮(zhèn)居民等對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行合理有效的利用，使土地資源得以優(yōu)化配置;另一方面也導(dǎo)致農(nóng)村村民處置自己宅基地的積極性不足，大量已進(jìn)城農(nóng)民的宅基地閑置在村。另外，在農(nóng)村，由于建新不拆舊、轉(zhuǎn)讓、繼承等因素的存在，導(dǎo)致“一戶多宅”的情況比較常見，亟待進(jìn)行有效的清理確權(quán)。

不能忽視的是，在市場(chǎng)機(jī)制自發(fā)的作用下，很多城鎮(zhèn)居民渴望晚年在農(nóng)村居住，與農(nóng)民私下簽訂房屋買賣協(xié)議，且事實(shí)上已構(gòu)成長(zhǎng)期占有、使用、居住的狀態(tài)。一些城鄉(xiāng)結(jié)合處，城市外來人員經(jīng)濟(jì)能力不足以支付城市高昂房?jī)r(jià)，由此選擇購買農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”，也已形成實(shí)際交付并使用狀態(tài)，對(duì)這些交易行為的保護(hù)目前法律處于懸空狀態(tài)。

當(dāng)前，基于一些地方自發(fā)的“先試先行”和國家推動(dòng)的區(qū)域試點(diǎn)改革中，農(nóng)村沉睡的宅基地正在逐漸被喚醒，在市場(chǎng)的懷抱下煥發(fā)出勃勃生機(jī)。在浙江樂清，早在2009年，農(nóng)房就入市了。樂清的農(nóng)房不僅在全市的農(nóng)業(yè)戶口中實(shí)現(xiàn)自由流通，而且可以作為抵押物在信用合作社貸款。有政府文件做支撐，多年來當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)也已形成穩(wěn)定的交易習(xí)慣。今年四月份最高人民法院在北京召開的第八次全國法院民事商事審批工作會(huì)議上明確，在國家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)區(qū)域，可以按照國家政策和相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。

推動(dòng)農(nóng)村宅基地制度改革，促進(jìn)農(nóng)村土地要素市場(chǎng)化，賦予農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利已是大勢(shì)所趨、共識(shí)所在。下一步，以土地制度改革為切入點(diǎn)打破城鄉(xiāng)割據(jù)的二元結(jié)構(gòu)，在堅(jiān)持農(nóng)村宅基地的集體所有權(quán)屬性的前提下，配套相關(guān)制度措施，建立農(nóng)村房屋交易市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)開放有序流轉(zhuǎn)，既是優(yōu)化土地資源配置的有效途徑，也是推進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的必要措施。喚醒農(nóng)民的“沉睡房產(chǎn)”，必將釋放新一輪的土地紅利，為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益夯實(shí)制度保障。