但是，這項制度的實施面臨諸多困難。我國農(nóng)村實行土地集體所有制，土地的所有權(quán)與土地的承包權(quán)主體已經(jīng)發(fā)生了分離，如果實行土地經(jīng)營權(quán)的有序流轉(zhuǎn)，那么土地所有權(quán)人和土地承包權(quán)人之間的關(guān)系如何理順，土地所有權(quán)人能否從土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)中獲得收益呢?
從重慶市一些農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗來看，如果農(nóng)民在土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中獲得了良好的收益，那么這項政策就可以順利推廣。重慶市的做法是鼓勵農(nóng)業(yè)銀行和信用社介入，通過信用擔(dān)保的方式解決土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)的風(fēng)險。在限制土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)范圍的前提下，確保土地承包權(quán)人的權(quán)益不會因為土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)而受到損害。
土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)的核心問題是不同利益主體之間的相互博弈。土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)之后無非出現(xiàn)兩種結(jié)果，一種是土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)之后獲得更高的收益，土地承包權(quán)人的收入增加;一種是土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)之后經(jīng)營狀況惡化，土地承包權(quán)人的收入減少。土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)的目的是為了增加農(nóng)民收入，如果土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)之后，農(nóng)民的收入沒有增加甚至有所下降，那么就會損害農(nóng)民的利益。
說到底，在我國土地流轉(zhuǎn)之所以困難，就是因為在農(nóng)民和真正的市場主體之間，增加了“集體經(jīng)濟組織”。集體經(jīng)濟組織擁有土地的所有權(quán)，而農(nóng)民擁有土地的承包權(quán)，市場主體可以通過流轉(zhuǎn)的方式獲得土地的經(jīng)營權(quán)。在所有權(quán)、土地承包權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)之間存在著復(fù)雜的利益關(guān)系，如果不仔細研究不同主體之間的利益分配關(guān)系，通過完善我國的法律制度，從根本上解決農(nóng)民土地所有權(quán)問題，那么不可能徹底地解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)所蘊含的商業(yè)風(fēng)險和法律風(fēng)險。
筆者認(rèn)為，全國人大常委會應(yīng)當(dāng)仔細研究我國農(nóng)村“集體所有制”土地制度，對我國的土地制度進行改革，確保農(nóng)民土地收益不會因為土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)而受到實質(zhì)性的損害。部分地區(qū)比如上海嘉定實行土地信托經(jīng)營，讓農(nóng)民獲得固定的信托受益。農(nóng)民可以繼續(xù)承包土地，也可以交給信托部門從事集約化經(jīng)營。這種做法既可以確保農(nóng)民的土地收益不受損害，同時又可以通過利用現(xiàn)代信托制度實現(xiàn)土地的企業(yè)化經(jīng)營。政府對于土地信托負(fù)有特殊的責(zé)任。政府必須確保農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地信托經(jīng)營之后，集體經(jīng)濟組織成員從中獲得固定的收益。中央政府必須統(tǒng)籌兼顧，必須堅持農(nóng)民利益優(yōu)先的原則。堅持農(nóng)民利益優(yōu)先，不是阻礙土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，而是要求政府成為利益的相關(guān)方，為土地承包權(quán)人提供最基本的社會保障，與此同時，確保農(nóng)民的土地收益不會受到損害。
10月9日，住建部、財政部和人民銀行聯(lián)合出臺的“住房公積金新政”(下稱“新政”)，向市場釋放出積極信號，顯示出對樓市較強的支持力度。
新政首次打破住房公積金只在行政區(qū)域內(nèi)封閉運行的限制，促進住房公積金的跨區(qū)域流動，旨在改善地區(qū)之間的公積金資源配置和使用存在嚴(yán)重不平衡的現(xiàn)狀。
此舉對樓市而言無疑是一個政策利好。然而，新政能否在短時期內(nèi)對樓市產(chǎn)生實質(zhì)性的影響還有待商榷。筆者認(rèn)為，此次新政的信號作用大于其對樓市的實際影響，亦未能徹底解決公積金制度本身存在的主要問題，實際效果還有待觀察。主要理由如下：
公積金相關(guān)研究報告2015-2020年中國住房公積金供需預(yù)測與發(fā)展模式分析報告2014年10月2014-2018年中國住房公積金產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及投資價值分析研究報告2010-2015年中國各色母料市場深度調(diào)查與投資發(fā)展研究報告2009-2013年CM1E系列電子式塑殼斷產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究與投資價值分析報
