房價問題首在供需矛盾

　　數(shù)據(jù)顯示，自2005年開始，我國房地產(chǎn)市場供不應求。期間，銷竣比一直在1以上，每年的新增實際需求均能消化當年新增的供給。2012年房地產(chǎn)銷售面積增速放緩，銷竣比依然在1以上；2013年上半年，房地產(chǎn)銷售市場回暖，銷竣比上升至1.46。

　　城鎮(zhèn)住房需求又包括了由城鎮(zhèn)化帶來的人口從農(nóng)村遷徙至城鎮(zhèn)產(chǎn)生的住房需求、隨著收入提高，城鎮(zhèn)人均住房面積增加帶來的改善性需求、以及拆遷需求和人口自然增長所帶來的住房需求。

　　從人口結(jié)構(gòu)上來看，目前23-27歲的適婚人群正好處在第二波生育高峰期，對房屋需求量較大，人口紅利消失大致還需要5-10年時間；另外從城鎮(zhèn)化水平來看，中國城鎮(zhèn)化率剛超過50%，而城鎮(zhèn)化水平要到60%以后速度才會大大下降，這一過程也需要10年左右。

　　前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預測，2013-2020年我國住房需求仍將不斷增長，其中2020年住房面積新建需求將達到15.4億平米，但伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐的減速，2020年之后住房需求將進入下降期。

　　再從住宅供應上來看，假設住宅開發(fā)周期為3年，預計城鎮(zhèn)住宅平均每年建成量應該為12.4-11.4億平米，但目前城鎮(zhèn)新建住宅面積平均不到8億平米，而房地產(chǎn)開發(fā)住宅實際年均竣工量僅有4.6-6.4億平米，存在較大的供給缺口。

　　房價問題次在土地財政

　　在過去十年中，整個房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，締造了中國房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”。索羅斯曾說過，房地產(chǎn)無法對剩下的三分之二經(jīng)濟帶來支持，而中國房地產(chǎn)目前正好占到GDP比重的30%以上。房地產(chǎn)雖無法實現(xiàn)中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，但對中國經(jīng)濟“軟著陸”還是意義重大的。

　　14年來，全國賣地收入年均超過1萬億元，其中，2011年賣地收入占當年地方財政收入比重超過60%。2013年上半年，上海、北京、廣州、蘇州土地出讓金占估算的公共財政預算收入的比例分別為30.33%、32.28%、74.9%、34.3%，占比均超過三成。

　　土地財政對地方政府如此重要，也因此政府從來沒有明確表明過要降房價，只是說抑制房價過快上漲。

　　房價上漲也因貨幣問題

　　原本剛需既然無法抑制房價上漲，那就不要“助紂為虐”好了。但是即使成交量下降，房價也還在蹭蹭往上漲，為什么？無疑是房價上漲預期，開發(fā)商都知道房價還會漲，投資者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)仍然是風險回報率最好的資產(chǎn)。

　　從另一個角度來看，十幾年來我們的財富在爆發(fā)式增長，但資本市場一直沒有跟上，這么多的錢沒有地方去。股市熱那就把股市炒崩，大宗商品熱那就買垮大宗商品，黃金熱那大媽們就組團去香港搶金，更有富商官員們直接將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到海外。

　　中國并不是“錢多人傻”，恰好是中國人很聰明珍惜自己的財富，才會積極尋找保值增值的途徑。相反，我們的資本市場倒是難辭其咎，就像一個池子，水滿了你是關(guān)水龍頭，還是把水蓄到別的池子，還是將池子這個坑再挖深點？如果你什么都不做，那水就溢外面來了，這時候，中國人就“傻”了，資本市場這潭水很深。

　　其他多因素也能影響房價波動

　　還有哪些因素在影響房價？分析認為，還有一些其他因素也能對房價起到推波助瀾的作用，將泡沫越吹越大。

　　比如說“丈母娘”經(jīng)濟、房叔房姐甚至房祖宗們的囤房嗜好、媒體聲嘶力竭的炒作讓消費者潛意識里這么想“再不買房就更買不起了”、再者就是通脹預期的持續(xù)加碼。

　　房價真下跌了中國會怎么樣

　　如果我們想想，房價真跌了，中國會怎樣，或者我們會對當前的形勢有更深刻的了解。

　　這里我們從整個行業(yè)的利益鏈分析。我們將這條鏈分為：中央政府、地方政府、投資者及開發(fā)商、上下游產(chǎn)業(yè)、金融部門、真正消費需求者。

　　未購房的需求者：

　　無數(shù)戀人走進婚姻殿堂的同時，也有許多人走進離婚登記中心。帶動酒店以及婚禮、旅游、保險等產(chǎn)業(yè)，人們有更多錢去提升自己的生活質(zhì)量。然而，物價會不會也因此出現(xiàn)大范圍的失控？

　　投資者及開發(fā)商：

　　據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2013-2017年中國財富管理行業(yè)市場前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》數(shù)據(jù)顯示：2012年中國個人可投資資產(chǎn)總額估計超過73萬億元人民幣，較2011年增長14%。其中，有60%的財富人群都選擇了與房地產(chǎn)相關(guān)的投資。房價下跌勢必造成這批人群的財富大量縮水，此外還需加上已經(jīng)擁有住房者。

　　投資者和開發(fā)商不做房地產(chǎn)能做什么？投資移民或者是無節(jié)制地購買奢侈品呢？或者是真正搞些實業(yè)？更或者由于破產(chǎn)導致的對經(jīng)濟及社會穩(wěn)定的二次打擊？

　　上下游產(chǎn)業(yè)：

　　已然過剩的中國鋼鐵水泥等產(chǎn)業(yè)將面臨更大的落后產(chǎn)能淘汰，大批員工將下崗；下游的房屋裝修，家具家電等行業(yè)也會遭受打擊，價格下挫，利潤下降。一旦這些產(chǎn)業(yè)陷入泥潭，可能會沖擊到金融部門。

　　金融部門：

　　最直接的影響就是貸款人棄房跑路，銀行接下一大批房子，留下一地爛賬。這些房子囤積無法賣出，但是客戶的存款還是要還，人們將紛至銀行擠兌，當然目前國家是不會讓銀行倒閉的。央行會站出來，降低銀行存款準備金率，同時通過公開市場操作對市場進行逆回購，這勢必會進一步助漲物價。

　　地方政府：

　　部分地方政府原本窘迫的財政會變得更加艱難，土地不值錢了直接影響財政收入以及銀行抵押貸款。政府沒錢就發(fā)不起工資，公務員會怎么樣？此外城市的建設以及民生投入也會減緩，人們的生活及安全難以保障。

　　中央政府：

　　既然房價下跌有這么多弊端，那就不能讓房價跌下去，但是民意不能違，而且從長期來看靠房地產(chǎn)達不到經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的目的。那么就讓子彈再飛一會，見機行事。待產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及區(qū)域經(jīng)濟更加平衡，找到新的經(jīng)濟增長點以后再迫使房價下調(diào)。而這一切或許會在十年內(nèi)變得明了。