2011年，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，絕對(duì)是不同尋常的一年，限購(gòu)、限貸等政策調(diào)控效果非凡，樓市遭遇了從未有過(guò)的“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。降價(jià)潮、退房潮此起披伏，地產(chǎn)商、購(gòu)房者演繹各種糾結(jié)，中國(guó)樓市經(jīng)歷著一輪又一輪的“涅槃”。

　　二手房成交量持續(xù)走低

　　限購(gòu)令的出臺(tái)，很大程度上抑制了投資性需求，市場(chǎng)邁入“純剛需”階段。市場(chǎng)需求的大幅縮減，成為全年成交量持續(xù)走低的主要原因。受通貨膨脹不斷加劇的影響，央行連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，貸款難成為制約成交量回升的另一個(gè)因素。在需求嚴(yán)重受抑制的情況下，9月新房市場(chǎng)的集中入市，使得樓市供求關(guān)系得到緩解，市場(chǎng)開(kāi)始偏向買(mǎi)方，購(gòu)房者更具理性。臨近年底，中央一再明確調(diào)控政策不放松，樓市降價(jià)預(yù)期增強(qiáng)，隨著保障房的陸續(xù)開(kāi)工，市場(chǎng)的觀望氣氛加重，成交量延續(xù)走低。

　　掛牌價(jià)格回落明顯

　　2011年上半年，二手房市場(chǎng)處于調(diào)控政策的消化期，各地掛牌價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，有價(jià)無(wú)市成為二手房市場(chǎng)一大特點(diǎn)。進(jìn)入下半年，面對(duì)持續(xù)低迷的成交量，改善性需求者，為了滿(mǎn)足換房需求，出現(xiàn)了小幅讓價(jià)。進(jìn)入9月，新房市場(chǎng)的集中入市拉開(kāi)了“降價(jià)潮“的大幕，一二手房”倒掛“頻現(xiàn)，二手房?jī)r(jià)格下行壓力增加。

　　二、2011年二手房市場(chǎng)分析

　　1.2010-2011年各月全國(guó)重點(diǎn)城市成交量分析

　　【數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心】

　　注：7城市為北京、深圳、蘇州、成都、南京、杭州和天津；在此基礎(chǔ)上增加?xùn)|莞、南昌、青島、無(wú)錫和濟(jì)南為12城市。

　　2011年1月26日，國(guó)八條重磅出擊。隨后各地紛紛出臺(tái)限購(gòu)令，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，二手房市場(chǎng)的成交量一度遭遇腰斬。自2月之后，二手房市場(chǎng)的成交情況始終處于低迷之中。

　　據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年12城市二手房共成交404130套，下半年成交總量與上半年相比下降11%。全年中，僅1月份延續(xù)了2010年的成交熱潮，12城市二手房成交總量超過(guò)57000套，隨后的2月受春節(jié)和調(diào)控政策出臺(tái)的雙重影響，成交量急劇下滑至25000余套，為全年最低點(diǎn)。受限購(gòu)令影響，全年其余月份的成交量基本維持在30000套左右，市場(chǎng)連續(xù)多月處于低迷之中。

　　由上圖分析，2011年僅前兩個(gè)月的二手房成交量高于去年同期，而樓市的其他傳統(tǒng)旺季統(tǒng)統(tǒng)失約，旺季不旺成為2011年樓市的一大特點(diǎn)。在上半年，受通貨膨脹不斷加劇的影響，央行連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。隨著銀根地步步緊縮，貸款難成為延續(xù)樓市低迷的另一個(gè)因素。在9月，迎來(lái)了新房市場(chǎng)的集中入市，開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，選擇降價(jià)促銷(xiāo)。二手房市場(chǎng)的購(gòu)房需求明顯被新房市場(chǎng)分流，成交量再度下挫。

　　在2011年的最后一個(gè)季度，限購(gòu)令實(shí)施的效果逐步顯現(xiàn)，購(gòu)房者對(duì)樓市的降價(jià)預(yù)期不斷增強(qiáng)，市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向買(mǎi)方，購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中更顯理性，也有部分購(gòu)房者暫緩購(gòu)房計(jì)劃，二手房市場(chǎng)的成交量持續(xù)低位。

　　進(jìn)入12月，北京受新交易稅費(fèi)的影響，二手房成交量集中釋放，帶動(dòng)5城市成交總量小幅上揚(yáng)。但是，北京在新政實(shí)施之后，成交量再次回落至低位。而其他城市成交量在12月并未出現(xiàn)集體回暖的跡象，二手房市場(chǎng)的整體形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

　　2010-2011年各月北京二手房非住宅成交量分析

　　【數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心】

　　2011年，商業(yè)地產(chǎn)由于不受限購(gòu)政策的影響，成為樓市的避風(fēng)港。據(jù)搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，以北京為例，2011年二手房非住宅類(lèi)成交總量為15809套，相比2010年上漲2%。

　　由上圖分析，2011年各月成交量與上一年基本相當(dāng)。9月，上海銀監(jiān)局發(fā)布了商業(yè)項(xiàng)目期房貸款及個(gè)人消費(fèi)貸款購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的禁令，被業(yè)內(nèi)視為商業(yè)用房貸款收緊的信號(hào)。受此影響，9月之后，北京非住宅類(lèi)成交量始終低于2010年同期水平，且同比降幅有擴(kuò)大趨勢(shì)，其中11月同比降幅高達(dá)23%。

　　面對(duì)住宅市場(chǎng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，萬(wàn)科、保利等開(kāi)發(fā)商在兩年前就開(kāi)始加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入，以確保產(chǎn)品的多元化。2011年年初，不僅在一線(xiàn)城市涉及商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)又涵蓋了三線(xiàn)城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市。

　　2.2011年13城市掛牌總量分析

　　【數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心】

　　2011年，二手房供應(yīng)市場(chǎng)發(fā)生了一個(gè)大扭轉(zhuǎn)。在限購(gòu)令實(shí)施初期，多數(shù)業(yè)主仍保持較為樂(lè)觀的心態(tài)，主要采取轉(zhuǎn)售為租的應(yīng)對(duì)措施，市場(chǎng)供給量主要由改善性需求者來(lái)支撐。至年中時(shí)分，面對(duì)連續(xù)數(shù)月的低成交量，部分資金急需者開(kāi)始出現(xiàn)小幅讓價(jià)。進(jìn)入9月，受新房供應(yīng)市場(chǎng)的強(qiáng)力沖擊，二手房的優(yōu)勢(shì)漸不明顯，供應(yīng)量也逐步減少，但是業(yè)主急于賣(mài)房的情況卻增加了。對(duì)于改善性需求者，受限購(gòu)令和資金的雙重壓力，在購(gòu)買(mǎi)下一套房產(chǎn)前，急需將已有的房產(chǎn)盡快出手，這就導(dǎo)致二手房市場(chǎng)急于賣(mài)房的情況增加并且議價(jià)空間進(jìn)一步加大，市場(chǎng)逐步偏向買(mǎi)方。

　　面對(duì)2011年的嚴(yán)厲調(diào)控，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)采取了一二手聯(lián)動(dòng)等應(yīng)對(duì)措施，在殘酷的現(xiàn)實(shí)中積極尋找新出路。中小機(jī)構(gòu)迫于資金壓力，涌現(xiàn)了大批閉門(mén)潮，而大型機(jī)構(gòu)，如鏈家地產(chǎn)等則逆市擴(kuò)張，迅速加大對(duì)二、三線(xiàn)城市的占有率，行業(yè)調(diào)整在即。

　　2011年12月13城市掛牌量與同年6月對(duì)比分析

　　【數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心】

　　2011上半年，樓市調(diào)控政策頻出，可謂雷電交加。“限購(gòu)令“這場(chǎng)突如其來(lái)的暴風(fēng)雨瞬間卷走了需求市場(chǎng)的投資客，而二手房市場(chǎng)的供給則主要來(lái)自少數(shù)資金緊缺的投資客和部分改善性需求者手里。進(jìn)入下半年，新房市場(chǎng)帶來(lái)了較大的沖擊，二手房市場(chǎng)的整體供應(yīng)量出現(xiàn)萎縮。

　　3.2011年13城市二手住宅掛牌價(jià)格分析

　　【數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心】

　　2011年上半年，二手房市場(chǎng)處于調(diào)控政策的消化期，各地掛牌價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，以高位窄幅震蕩為主，有價(jià)無(wú)市成為二手房市場(chǎng)一大特點(diǎn)。進(jìn)入下半年，基于多方影響，房?jī)r(jià)下行壓力增加。面對(duì)持續(xù)低迷的成交量，改善性需求者，為了滿(mǎn)足換房需求，出現(xiàn)了小幅讓價(jià)。進(jìn)入9月，新房市場(chǎng)的集中入市拉開(kāi)了“降價(jià)潮“的大幕，樓市供求關(guān)系進(jìn)一步得到緩解，市場(chǎng)開(kāi)始偏向買(mǎi)房，二手房的議價(jià)空間也逐步加大。

　　伴隨著限購(gòu)令漸顯成效，樓市降價(jià)預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。同時(shí)，各地保障房的陸續(xù)開(kāi)工，中央一再明確堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸理性，使得部分購(gòu)房計(jì)劃暫緩，二手房?jī)r(jià)格下行的壓力再度增加。

　　【數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心】

　　2011年12月各地掛牌價(jià)格和年初相比，大部分城市價(jià)格出現(xiàn)下降。其中，杭州和上海下降幅度最為明顯。杭州作為一個(gè)投資客比例和房?jī)r(jià)都相對(duì)較高的城市，在2011年二手房成交量和房?jī)r(jià)也都出現(xiàn)了大幅下滑；上海售樓處被砸事件也加速了房?jī)r(jià)的下行。深圳、青島、蘇州、北京和天津的降幅比較明顯；濟(jì)南、成都和南京也出現(xiàn)小幅下降。重慶基本持平。此外，廣州和武漢仍保持一定的上漲幅度，但是進(jìn)入下半年之后，這兩個(gè)城市的價(jià)格仍維持了下行的大趨勢(shì)。

　　4.2011年北京和杭州二手房市場(chǎng)分析

　　2011年，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府頒布了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，年初的“國(guó)八條”、“京十五條”以及各項(xiàng)金融政策的緊縮，使得北京二手房的成交量急轉(zhuǎn)直下，并一直在低位徘徊，投資客被擠出市場(chǎng)的同時(shí)，許多剛需也失去了購(gòu)房資格。調(diào)控政策效果初步顯現(xiàn)。年中，二手房?jī)r(jià)格有所松動(dòng)，京郊地區(qū)下降趨勢(shì)明顯，且出現(xiàn)了一二手房倒掛現(xiàn)象，樓市的觀望情緒濃厚。年底，北京上調(diào)了二手房交易最低計(jì)稅價(jià)，很多經(jīng)適房業(yè)主加快“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的步伐，從而出現(xiàn)了一波網(wǎng)簽與過(guò)戶(hù)高峰，年底成交小翹尾。但隨著新政執(zhí)行，北京二手房成交量便再次陷入谷底。預(yù)計(jì)，未來(lái)市場(chǎng)二手房成交量仍維持低位，房?jī)r(jià)還將進(jìn)一步下滑。

　　在年初“國(guó)八條”、限購(gòu)、限貸及限價(jià)等措施之下，“屢調(diào)屢漲”的杭州樓市開(kāi)始加速降溫。尤其是進(jìn)入下半年后，日趨低迷的市場(chǎng)使得開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售速度大減，而二手房成交量卻一直低位徘徊。2011年，杭州二手房共成交15327套，同比2010年下跌幅度高達(dá)50.41%。“紛紛揚(yáng)揚(yáng)”的各種調(diào)控，讓杭州樓市“踽踽獨(dú)行”，效果橫貫2011年，上半年，二手房成交8864套；下半年共成交6464套，環(huán)比上半年下跌27.09%。持續(xù)低迷的成交量也令房?jī)r(jià)“堅(jiān)冰”開(kāi)始消融，2011年杭州二手房掛牌均價(jià)總體上呈直線(xiàn)下跌趨勢(shì)，12月份的均價(jià)跌進(jìn)了2011年的“谷底”，同比下跌18.40%。

　　三、市場(chǎng)展望

　　調(diào)控政策不放松成交量仍將處于低位

　　在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，中央再次明確2012年堅(jiān)持樓市調(diào)控政策不放松，甚至再度從緊。在調(diào)控政策持續(xù)的情況下，市場(chǎng)需求依然受到嚴(yán)重抑制，預(yù)計(jì)2012年二手房市場(chǎng)的成交量仍將處于低位。隨著價(jià)格的不斷下行，成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)局部暫時(shí)回暖，但是由于總需求的受抑，成交量的回升力度將非常有限。

　　“限貸“或適度放松形勢(shì)將對(duì)剛需有利

　　2011年的連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和3次加息，不僅是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商陷入融資困難的窘境，而且使得購(gòu)房成本增加和貸款難度加大。臨近年底，央行宣布2011年12月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是自2008年12月以來(lái)央行首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，將使得貸款難的情況有所緩解。“限貸“政策有望適度放松，部分金融機(jī)構(gòu)將首套房貸款利率回調(diào)至基準(zhǔn)利率水平對(duì)剛需者也將產(chǎn)生有利影響。

　　“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸“價(jià)格下行壓力仍將加重

　　年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲“的目標(biāo)升級(jí)為”促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸“，調(diào)控方向不會(huì)放松。在2011年的調(diào)控之下，房?jī)r(jià)終于止住了一路上漲的勢(shì)頭，并在下半年出現(xiàn)了下行的趨勢(shì)。但是，就二手房市場(chǎng)而言，在市場(chǎng)需求嚴(yán)重受到抑制，成交量持續(xù)低位的情況下，短期內(nèi)掛牌價(jià)格和成交價(jià)格的下行并不說(shuō)明房?jī)r(jià)的整體下滑。房?jī)r(jià)回歸合理水平，仍需時(shí)日。預(yù)計(jì)，在樓市調(diào)控的大背景下，隨著保障房的順利完工，購(gòu)房需求將再次被分流，房?jī)r(jià)下行的壓力將進(jìn)一步加大。