11月份進(jìn)入尾聲，距離年底僅剩一個(gè)多月，家住南延線的楊小姐最近正在為即將增加的房貸而苦惱，因?yàn)槊髂暌辉路蓍_始，她將要為今年的連續(xù)3次加息買單，每月還貸徒增了500多元。據(jù)本網(wǎng)了解，目前在成都遭遇此種情況的業(yè)主不在少數(shù)。
去年至今，央行連續(xù)5次加息之后，加息累計(jì)效應(yīng)開始凸顯并逐漸傳導(dǎo)至房地產(chǎn)，由此導(dǎo)致了購房者還貸壓力的驟增和市場對房價(jià)下跌預(yù)期的增強(qiáng)，這使得以往盛行的“以租養(yǎng)貸”投資模式漸顯“力不從心”。而在整體市場低迷的情況下，二手房亦難獨(dú)善其身，因此對于想轉(zhuǎn)租為售的業(yè)主來說，同樣遭遇“有價(jià)無市”的尷尬，多數(shù)人由此陷入了賣房或出租房源的兩難抉擇中。
有業(yè)內(nèi)專家指出，如果調(diào)控繼續(xù)，房價(jià)下跌預(yù)期進(jìn)一步加強(qiáng)，而貨幣政策再持續(xù)縮緊，將可能會導(dǎo)致“以租養(yǎng)貸”時(shí)代的終結(jié)。屆時(shí)，一部分采取“以租養(yǎng)貸”操作模式的投資客將會被排擠至市場邊緣，這樣對于穩(wěn)定房價(jià)，促使房價(jià)合理回歸或?qū)⒋笥旭砸妗?/p>
加息致還款壓力增大 “以租養(yǎng)貸”或難以為繼
一直以來，房地產(chǎn)投資所具有的保值、增值及投資收益率高的特點(diǎn)讓“以租養(yǎng)貸”模式一度大行其道。但在央行緊縮貨幣大棒之下，連續(xù)5次加息導(dǎo)致購房者的還貸明顯增加，與此同時(shí)租金上漲卻不明顯，以往暢行的“以租養(yǎng)貸”面臨困難，很多人紛紛選擇提前還貸，更有甚者直接轉(zhuǎn)租為賣。
以成都城東某房源100萬30年期貸款為例，5次連續(xù)加息后，月供累增逾700元，而城東總價(jià)接近100萬的房源從去年10月份至今，房租上漲幅度普遍在400元左右，明顯“入不敷出”。
家住城南的楊小姐，09年在城南一樓盤貸款買了一套套三的房源用于“以租養(yǎng)貸”投資。在最近一次加息之后，李小姐明年開始就需多還貸500多元，目前房貸已累計(jì)增至3000元。而年初至今，其房屋租金依然維持在2500元左右，加之其房屋最近處在出租的“斷檔期”，這使得李小姐的“以租養(yǎng)貸”的大計(jì)被迫落空。
“現(xiàn)在還貸壓力增加了不少，而且我擔(dān)心房價(jià)還會下跌，所以準(zhǔn)備考慮掛牌出售。”李小姐對本網(wǎng)說。
滿堂紅一店鋪經(jīng)紀(jì)人表示，他們店鋪?zhàn)罱鼟炫瞥鍪鄣姆吭丛黾恿瞬簧伲?ldquo;連續(xù)加息還是有影響的，在我們店掛牌出售的部分房源就是業(yè)主希望用于出租投資，但是現(xiàn)在加租趕不上加息了就選擇掛牌出售。”本網(wǎng)走訪了多家中介門店了解到，多數(shù)門店的掛牌房源最近有明顯增加，但成交量增加依然不顯著。
除此之外，去年至今房價(jià)的上漲速度明顯高于房租的上漲速度，這導(dǎo)致租售比進(jìn)一步拉大，在房屋總價(jià)提升以后，想要靠租金來還貸的年限進(jìn)一步拉長。這也使得打算采取“以租養(yǎng)貸”操作模式的購房者選擇放棄。
二手房市場冷清 業(yè)主遭遇出租與出售兩難抉擇
在2011調(diào)控之年，成都樓市一片冷清，二手房市場也同樣難逃厄運(yùn)。因此，對于想轉(zhuǎn)租為售的人來說，同樣遭到有價(jià)無市的尷尬，多數(shù)購房者不得不面臨租售兩難的困境。
世家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自8月份以來，成都二手房成交面積持續(xù)走低，10月的成交面積相比8月下浮32%，同比去年10月，不及去年成交面積一半。進(jìn)入11月份以來，二手房成交量依然不見起色，甚至有進(jìn)一步下滑的勢頭。
“今年以來，掛牌出售的二手房房源還是比較多，但往往是掛牌多成交少。業(yè)主定價(jià)太高，有些比周邊的新房還貴，加上下半年樓市的冷清，自然是有價(jià)無市。”伊城房產(chǎn)一門店經(jīng)理向本網(wǎng)介紹到。
“不想定價(jià)太低，這個(gè)區(qū)域和樓盤的前景很不錯(cuò)的。”準(zhǔn)備掛牌出售房源的王先生說。王先生也是因?yàn)檫€貸壓力增大而決定賣房者之一，據(jù)他描述房源已經(jīng)掛了一個(gè)月有余，但依然沒有合適的買家出手。
仲量聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：一方面臨近年關(guān)，開發(fā)商銷售壓力增加，不少新房優(yōu)惠力度加大，極易形成一二手房倒掛的現(xiàn)象，對二手房市場沖擊較大；另一方面，市場對后世樓市普遍的悲觀預(yù)期，也在一定程度上阻礙了二手房的成交。
而對于到底是出租還是出售，該業(yè)內(nèi)人士給出建議，關(guān)鍵要看房源的租金回報(bào)率加上房價(jià)的上漲幅度是否大于基準(zhǔn)利率，如果是，則可以采取“以租養(yǎng)貸”模式，反之就應(yīng)該將房源轉(zhuǎn)租為售。但他也同時(shí)指出，樓市的調(diào)控和信貸政策暫時(shí)都不會松懈，市場難以寄希望于房價(jià)再大幅反彈，在不斷增加的房貸壓力之下，“以租養(yǎng)貸”投資模式或?qū)⒅鸩酵顺鍪袌觥?/p>
調(diào)控與信貸恐難松懈 “以租養(yǎng)貸”終結(jié)有益房價(jià)回歸
業(yè)內(nèi)主流觀點(diǎn)認(rèn)為，“以租養(yǎng)貸”最重要的是多數(shù)人習(xí)慣了房價(jià)上漲的慣性以及對房價(jià)持續(xù)上漲抱有期待，一旦這種慣性和期待被打破或落空，“以租養(yǎng)貸”將失去賴以生存的根基。#p#分頁標(biāo)題#e#
在全國樓市下半年中，降價(jià)已經(jīng)成為了樓市的主基調(diào)。上海掀起了大幅降價(jià)潮之后，各地也繼而陷入一片“喊跌”聲中，在品牌房企的帶領(lǐng)下，目前成都樓市也進(jìn)入深度降價(jià)。
置信·麗府剛剛打出特價(jià)房最高9折的優(yōu)惠，空港晶座便報(bào)以 8.8折，佳兆業(yè)·君匯上品也不甘示弱，最高優(yōu)惠15%，成都雅居樂花園更是8折出手。成都樓市中，9折、8折已屢見不鮮，在高新西區(qū)，更有某高端房源打出6.5折的優(yōu)惠。各機(jī)構(gòu)紛紛對房價(jià)做出下調(diào)預(yù)期，并做出成都樓市將進(jìn)入長時(shí)期低迷的預(yù)測。
據(jù)了解，最近一次加息之后，5年以上最新貸款利率為7.05%，房貸利率升至近10年來最高。多數(shù)專家認(rèn)為，鑒于目前的高通脹形勢，信貸政策會繼續(xù)維持。對于房地產(chǎn)調(diào)控，溫家寶總理也在近日再次重申，將繼續(xù)調(diào)控政策不會放松。
業(yè)內(nèi)人士指出，如果調(diào)控繼續(xù)，房價(jià)將步入下降通道并逐步穩(wěn)定，加之貨幣政策一時(shí)不會放松，購房者還貸壓力持續(xù)加大，在多方合圍之下，“以租養(yǎng)貸”時(shí)代或?qū)⒔K結(jié)。屆時(shí)，“以房養(yǎng)租”投資模式的退出可以將大批投資人群排擠出市場，對于抑制樓市的過度投機(jī)及促進(jìn)樓市合理回歸大有益處。（張大軍 王型芳，編輯：馬鐘鸰）
