全國樓市持續(xù)低迷。在上海等城市，中海、華潤等超大型房企更是給出大幅優(yōu)惠，率先在全國刮起降價(jià)潮。而在成都，市場狀況同樣不容開發(fā)商樂觀，成都各大銀行提高首套房貸利率10-30%之后，部分購房需求被擠出，樓盤銷售每況愈下。

　　中輿地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，當(dāng)前，成都房價(jià)受多重因素影響，供求關(guān)系發(fā)生明顯變化，下行趨勢明顯，但從長遠(yuǎn)來看，成都房價(jià)還有上升空間，市場和產(chǎn)品的健康程度才是決定房價(jià)高低的關(guān)鍵。

　　業(yè)內(nèi)專家則表示，調(diào)控產(chǎn)生的影響越發(fā)巨大，房企之間的競爭越發(fā)劇烈，根據(jù)“進(jìn)化論”的觀點(diǎn)，每次環(huán)境發(fā)生劇變時(shí)，能夠適應(yīng)環(huán)境并生存下來的，并不是那些最高大威猛的物種，而是能夠?qū)Νh(huán)境做出最快反應(yīng)的物種。而在樓市環(huán)境持續(xù)惡化的情況下，開發(fā)商必須講究市場策略，快速甚至提前作出反應(yīng)，才能在逆境中獲得生存和發(fā)展的機(jī)會。

　　購房者推遲購房　四季度樓市成交量將繼續(xù)低迷

　　在世家機(jī)構(gòu)營銷策劃總監(jiān)吳思竹看來，早在今年春交會后，成都樓市的拐點(diǎn)已初見端倪。在持續(xù)一年半以上的宏觀調(diào)控高壓下，“房價(jià)向下”的基本面早已形成，而開發(fā)商在“牛市慣性”和“不自覺死扛”一年后，也逐漸開始分化。

　　當(dāng)時(shí)，有業(yè)內(nèi)專家指出，目前地方政府主要依賴土地財(cái)政，樓市下行將可能對地方財(cái)政構(gòu)成“致命”影響，地方政府不會對此放任不管。因此，下半年，樓市將可能出現(xiàn)回暖勢頭。

　　然而，就在上述言論甚囂塵上之際，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)，要求各地樓市的調(diào)控節(jié)奏決不放松，調(diào)控決心堅(jiān)定不移。

　　另外，受近期通脹壓力和歐美國家的財(cái)務(wù)危機(jī)等影響，與樓市相關(guān)的金融信貸政策也持續(xù)加碼，國家對各地樓市的調(diào)控越發(fā)“生猛”。

　　在成都樓市，自限購以來商品房出現(xiàn)大面積的庫存積壓。據(jù)世家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截止2011年7月29日，主城區(qū)僅存量房源高達(dá)57380套，面積為6015733.44平米，隨著近兩個月商品房的放量上市以及首套房貸利率的上調(diào)，市場完成消化已變得遙遙無期。

　　而今年9月，106家上市房企半年報(bào)顯示，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債額度突破萬億大關(guān)，其資金鏈出現(xiàn)嚴(yán)重吃緊，其中最具殺傷力的流動性負(fù)債高達(dá)7712．57億，占負(fù)債總額的70．62％。其中，標(biāo)桿房企萬科負(fù)債最高，達(dá)到2031.53億元，上漲81.24％。

　　無獨(dú)有偶，在今年5月，由于資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上及房地產(chǎn)市值被嚴(yán)重低估，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的上海復(fù)地集團(tuán)主動退出香港股市。

　　10月初，被各大樓盤寄予厚望的成都秋交會更是直接成為秋“焦”會，樓盤銷售一蹶不振。

圖：首套房貸利率上調(diào)，購房者觀望情績加重

　　正合地產(chǎn)對成都購房者的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，10月初，71%的受訪者屬于剛需型，此外，受房價(jià)下行預(yù)期加大的影響，有42.8%的購房者將推遲購房。

　　一位劉姓購房者近日就對本網(wǎng)表示，現(xiàn)在首套房貸利率上調(diào)得太高，已無力購房，付不起利息，只有坐等開發(fā)商給出更大的折扣。

　　成都保障房的放量也將對商品房市場產(chǎn)生影響。上半年，成都保障房的開工量超100%，吉信行·方圓置業(yè)研發(fā)中心經(jīng)理張林星向本網(wǎng)表示，下半年將有一定數(shù)量的限價(jià)房、經(jīng)適房等保障房產(chǎn)品集中入市，對中低檔次的商品房市場會形成一定程度的沖擊。

　　中輿地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)朱洲認(rèn)為，從三季度的銷售數(shù)據(jù)來看，成都商品房成交量將繼續(xù)下跌，四季度成交量出現(xiàn)反彈的可能變得渺茫。

　　品牌房企受創(chuàng)　成都樓市上演“適者生存”大戲

　　在前所未有的大力度調(diào)控之下，即便品牌實(shí)力房企也難以招架樓市頹勢帶來的重壓。

　　日前，萬科董秘譚華杰向外界坦承，市場環(huán)境的巨大變化對萬科的銷售已造成影響。

　　在談及市場后續(xù)的走勢時(shí)，譚華杰表示，10月前后歷來都是新盤上市高峰，未來一段時(shí)期，預(yù)計(jì)新房供應(yīng)還將繼續(xù)增加，市場存貨壓力也會進(jìn)一步加大。萬科集團(tuán)最新預(yù)期，未來樓市將變得更加糟糕，銷售量和價(jià)格將進(jìn)一步下跌。

　　在今年10月的上半月，成都中海·國際社區(qū)、華僑城· 純水岸、保利· 香檳國際以及華潤· 二十四城等知名樓盤的成交量僅在10~50套之間，部分大型房企的銷售陷入膠著狀態(tài)。

　　而令人意外取得覺驕人業(yè)績的卻是近期殺出樓市重圍的一匹黑馬——中德· 英倫聯(lián)邦。特別是10月6日，中德· 英倫聯(lián)邦熱銷320套房源，銷售額達(dá)2.5億元，遠(yuǎn)超其它大型品牌房企。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　中德世紀(jì)營銷策劃經(jīng)理龍浩向本網(wǎng)表示，從兩年前，中德世紀(jì)就在研究什么產(chǎn)品能夠得到民心，并最終決定將產(chǎn)品打造為高品質(zhì)、低房價(jià)的城市代表之作，產(chǎn)品推出后，得到市場和民生的雙贏。

　　此外，龍浩還認(rèn)為，天府新區(qū)的規(guī)劃以及新川創(chuàng)新科技園的正式簽約，對中德· 英倫聯(lián)邦來說也是價(jià)值的疊加。而在2008年，樓市低迷的大背景下，拿下這塊地需要非常大的魄力，事實(shí)也證明了中德世紀(jì)決策者對這塊地未來價(jià)值的預(yù)判。

　　同時(shí)，在開發(fā)前期，中德世紀(jì)的營銷策劃團(tuán)隊(duì)還對近年來所有的調(diào)控政策進(jìn)行了分析和研究，力圖在符合國家政策的前提下細(xì)分客群與打造產(chǎn)品，這就大大降低了政策方面可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在產(chǎn)品的打造和房價(jià)的制定方面，中德世紀(jì)也不遺余力。據(jù)了解，中德·英倫聯(lián)邦一期二批次房源升級后，新房源擁有住宅市場上罕見的8米挑高五星級入戶大堂，2000平方米泛會所里集360健康服務(wù)中心、幼兒智力拓展中心、英式管家服務(wù)中心、營養(yǎng)早餐中心于一體。再加上絕佳的區(qū)位與生活環(huán)境，5000余元/平米的實(shí)得均價(jià)一度引起剛需的哄搶。

　　而正是中德世紀(jì)對市場正確的預(yù)判、對政策的精密解讀、對客群的認(rèn)真細(xì)分、對產(chǎn)品的用心打造、對營銷策劃的深入研究，才造就了中德·英倫聯(lián)邦在成都的崛起，這也是“進(jìn)化論”中所提到的適者生存法則。

　　另外，自7月以來，藍(lán)光地產(chǎn)以“回饋社會”為契機(jī)，迅速刮起讓利潮，力推包括金楠府、四葉城、錦繡城、SOFA社區(qū)等上千套剛需住宅產(chǎn)品。據(jù)悉，除降價(jià)策略外，藍(lán)光還推出看房送加油票、買房送“香港游”等系列活動，取得不俗成績。

　　成都銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理郭潔對此評價(jià)，上述產(chǎn)品供銷對路，正好是剛需市場下的剛需產(chǎn)品，其熱銷也是必然。

　　吳思竹則表示，這些剛需樓盤是此次大幅降價(jià)促銷的先行者，“跑得快”已經(jīng)成為搶占市場先機(jī)的法寶，過硬的樓盤品質(zhì)與品牌影響，也為樓盤的熱銷起到推波助瀾的作用。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，目前，舜元集團(tuán)終止在成都的兩個房地產(chǎn)項(xiàng)目，將以轉(zhuǎn)讓的形式出售給其他房企繼續(xù)運(yùn)作，冠福家用也終止了成都和沈陽兩地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并收回了在成都項(xiàng)目的前期投入。隨著調(diào)控的深入，此類中小房企的資金鏈面臨斷裂，退出市場或?qū)で蠛献魇亲詈玫某雎贰６涣Φ葒鴥?nèi)大型房企則降低了年度銷售額，普遍采用降價(jià)促銷以及謹(jǐn)慎拿地的方式回籠資金、減少支出，顯示了各類房企對未來市場環(huán)境的判斷與應(yīng)對之策。（胡輝武 杜冉樂，編輯：馬鐘鸰）